пт, 31/03/2017 — 22:05 
Проблема теневого рынка арендного жилья и безнаказанности нелегальных арендодателей, получающих доход от сдачи квартир в наем, избегая уплаты налогов, может быть в скором времени решена, говорят эксперты, ссылаясь на поправки в законодательные акты по вопросам противодействия экстремизму и терроризму, введенные в Казахстане с января этого года, которые повлекли нашумевшие изменения, касающиеся временной регистрации граждан по месту жительства. И хотя, как заявили в Министерстве внутренних дел, сами Правила регистрации внутренних мигрантов еще разрабатываются и увидят свет только во втором квартале, вопросы у общественности уже сейчас возникают резонные: кто и как на практике будет ловить нелегальных арендодателей и что им грозит за неуплату налогов?
Действующее законодательство всегда предусматривало обязанность граждан регистрироваться по месту жительства. За проживание без регистрации установлена административная ответственность. Однако до внесения поправок отсутствовала обязанность владельцев жилья обеспечивать регистрацию проживающих у них лиц. Новый порядок устраняет этот пробел в законодательстве. За отсутствие регистрации, как предполагается, начнут штрафовать и арендаторов, и арендодателей. Именно в ходе проверки регистрации у жильцов участковые инспекторы и смогут выявлять арендодателей, которые расселяют не родственников, а сдают жилье в коммерческих целях и при этом ведут «серую бухгалтерию», не уплачивая налог с доходов.
Прибыль в обход «налоговой» На сегодняшний день в городе насчитывается около полутора тысяч жилых многоэтажных домов, и снять квартиру можно практически в каждом. Неконтролируемое со стороны правоохранительных органов расселение граждан порой приводит к образованию притонов и сборищ сторонников экстремисткой деятельности. Как сообщили нам в риэлторском агентстве, наиболее популярными для заселения в Уральске являются центральные районы «Универмаг», «Школьник», «Урал», «Железнодорожный вокзал», а также менее приближенные к деловому центру – «Пединститут», «Автопарк», «Автовокзал» и другие. Однокомнатную квартиру можно снять на час – за 800-1000 тенге, на сутки – за 3,5-6 тысяч тенге или на неделю (две или три) за ту же сумму, кратно увеличенную. Таким образом, средний заработок арендодателя в месяц (за квартиру стоимостью 5 тысяч тенге, сдаваемую на 15 суток из 30) может составлять (без учета трат на коммунальные платежи) 75 тысяч тенге. В год эта сумма составляет потенциальные 900 тысяч тенге, уходящие в карман арендодателя в обход управления государственных доходов. Отдельная категория квартир – под сдачу на длительный срок. Эти (однокомнатного типа) стоят от 35 до 65 тысяч в месяц в зависимости от района, меблировки и ремонта. Годовой доход от реализации такой квартиры также может достигать миллиона. И это только по одной квартире. А некоторые арендодатели реализуют на рынке арендного жилья по две и три. Среди способов поиска квартиры в аренду наиболее популярным является Интернет. Более тысячи объявлений с фотографиями и подробным описанием бытовых условий можно увидеть на сайтах OLX.kz, Krisha.kz, Apartamenty.kz, Flatfy.kz и других. Часть из них в открытую размещают нелегальные арендодатели. Легко ли вычислить недобросовестного предпринимателя, мы решили выяснить, обзвонив несколько объявлений. Оказалось, что часть арендодателей работает открыто, и может предоставить соответствующие документы. Другая – скрывается в тени, и при малейших вопросах о юридической и экономической составляющей своей деятельности прекращает выходить на связь.
Как сообщил один из легальных арендодателей, поводом для оформления своего бизнеса по всем правилам для него стало отнюдь не желание жить и работать честно. А простое нежелание терять ту часть клиентов, которой нужны документы для подтверждения командировочных расходов. Как выяснилось, это лишний повод наживиться: за подписание командировочных (с указанием любой завышенной стоимости квартиры для бухгалтерии по вашему желанию) с клиентов сдирают 10% от суммы.
Как государство намерено с этим бороться? Предполагается, что всю «грязную работу» по отлову нелегальных арендодателей возьмут на себя участковые. Согласно плана взаимодействия управления государственных доходов с органами внутренних дел по выявлению физических лиц, предоставляющих жилища в наем, на участковых инспекторов возлагается обязанность взаимодействовать с населением и кооперативами собственников квартир на предмет выявления фактов предоставления жилищ в наем. Участковые не просто должны указать пальцем на нелегального бизнесмена, а собрать доказательную базу, подтверждающую предоставление жилища в наем (копии документов, удостоверяющих личности, объяснительные снимающих/сдающих жилища, квитанции (при наличии), пояснительные соседей и свидетелей). В кулуарах полицейские возмущаются, утверждая, что это работа не является их профильной. – Неуплата налогов – это чисто экономическое нарушение и заниматься им должны налоговики, но они хотят сделать эту работу нашими руками, – на правах анонимности прокомментировал ситуацию один из представителей правоохранительных органов. – Когда участковый выявляет факты сдачи в наем жилья, опрашивает соседей, люди говорят: «Лучше бы убийства раскрывали и за освободившимися из тюрьмы следили». И в чем-то они правы. Сами участковые полицейские чувствуют себя «козлами отпущения», потому что на них вешают все подряд: и драки между соседями разнимать, и перепивших на улице собирать и продающих водку из под прилавка вылавливать. Скоро участкового посадят в КСК и заставят выбивать платежи с неплательщиков. Мы, конечно, могли бы выявлять лиц, сдающих квартиры в наем нелегально в ходе рейдовых мероприятий с участием представителей управления государственных доходов, но делать эту работу обязанностью – неправильно. Участковые должны сосредоточиться на своих прямых функциях.
Привлечение полицейских в борьбе с серыми кардиналами рынка арендной недвижимости, как выяснилось, не очень-то и эффективно. Почему? Для ответа на этот вопрос нужно понять в целом механизм привлечения арендодателей к ответственности.
Особенности охоты на неплательщиков После сбора материалов по конкретному арендодателю, подозреваемому в уклонении от уплаты налогов, участковый инспектор направляет их в управление государственных доходов по г. Уральску. Там сотрудники проверяют полученные списки потенциальных нарушителей на предмет наличия регистрации в качестве ИП. При отсутствии таковой списки проверяются на предмет предоставления налоговой отчетности (формы 240.00). При отсутствии и регистрации в качестве ИП, и налоговой отчетности в качестве физического лица гражданину направляется уведомление об устранении нарушений. – Тот факт, что в настоящее время, как установили участковый или соседи, гражданин сдает свою квартиру в наем, не дает нам право применить к нему меры до того момента, пока не истечет срок сдачи декларации, – сообщил заместитель руководителя управления государственных доходов по г. Уральску Манарбек Кадырбеков. – А он, как вы знаете, для граждан, получающих доход в 2017 году, истекает лишь 31 марта 2018 года. Не дожидаясь этой даты, мы можем передать материалы в суд, только если арендодатель уже на данный момент получил доход в размере, превышающем 12 минимальных заработных плат (то есть 293 тысячи 508 тенге). Но доказать факт такого заработка крайне сложно, поскольку этот бизнес, в основном, строится на наличных платежах без заключения договоров. Осведомленные в налоговом законодательстве больше, чем многие бухгалтера, нелегальные арендодатели находят способы выкрутиться из любой ситуации. К примеру, очень часто, когда им предъявляется претензия относительно соблюдения налогового кодекса на основе материалов, предоставленных участковыми инспекторами или рядовыми гражданами, арендодатели козыряют тем, что жалоба поступила за конкретный месяц и спокойно уплачивают 10-процентный налог от разовой прибыли, полученной в этом месяце (как правило, указывается прибыль в размере 30-40 тысяч тенге). Остальные 11 месяцев, по их утверждению, они квартиру не сдавали и прибыль не имели. В этом-то вся и проблема. Фактически, вся проведенная участковым инспектором работа идет насмарку, потому что, допросив свидетелей и собрав доказательства сдачи жилища в наем, участковый подтверждает лишь наличие прибыли у нелегального арендодателя за один конкретный месяц. А как же быть с остальными 11-ю в году? – Мы в действительности никак не можем опровергнуть доводы неплательщиков о том, что они всего на один месяц сдали квартиру в аренду и доказать свою правоту, поскольку не в наших силах проводить подворовый осмотр, – уточнил Манарбек Чапаевич. – Система налогообложения в нашей стране построена на принципах налоговой культуры. Предполагается, что каждый член общества добровольно и осознанно будет уплачивать налоги в бюджет с целью развития экономики. Установить контроль за каждым гражданином, втайне занимающимся предпринимательской деятельностью, просто невозможно.
Вполне очевидно, что назрела необходимость в жесткой регуляции налоговых процессов, чтобы исключить возможность ухода от налогообложения отдельными лицами, в то время как остальные всю жизнь отдают по 10% дохода в бюджет. Сообщается, что попытки в этом направлении предпринимаются в соседней Белоруссии. Там при покупке второй недвижимости (которая, как предполагается, приобретается для извлечения прибыли) владелец сразу платит разовый повышенный налог, что в некотором смысле уравновешивает отношения гражданина и государства.
Так ли трудно работать легально? Стоит отметить, что отечественная система налогообложения, как нам удалось выяснить, довольно щадяще относится к доходам мелких предпринимателей в плане организации налогообложения. И в этой связи, управление государственных доходов по г. Уральску призывает арендодателей начать работать легально и получать от этого выгоду в виде пенсионных накоплений, официального статуса в банковских кругах и т.д. По словам Манарбека Кадырбекова, действующее законодательство не обязывает граждан, сдающих свое имущество в аренду, регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Имущественный доход арендодателя может просто подлежать обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%. Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его – не позднее 10 рабочих дней после срока сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00 ), то есть не позднее 31 марта следующего года. Получить же государственную регистрацию индивидуального предпринимателя обязаны физические лица, чей доход, не облагаемый индивидуальным подоходным налогом, за календарный год составляет 12-кратный минимальный размер заработной платы (в этом году – 293 тысячи 508 тенге). С 1 января 2017 года процедура регистрации изменилась. Теперь уведомление о начале деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, которое физическое лицо предоставляет в орган государственных доходов, и подтверждает его регистрацию в качестве ИП. Норма по выдаче Свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя упразднена. Если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке всего 2% от заявленного самим предпринимателем дохода. Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений, плюс обязательные пенсионные взносы по ставке 10%.
Если индивидуальный предприниматель будет применять налоговый режим на основе упрощенной декларации, его доход подлежит обложению по ставке 3% от сложившейся у предпринимателя выручки и уплачивается также в виде индивидуального подоходного и социального налога, плюс обязательные пенсионные взносы – 10 %и социальные отчисления – 5%.
Что грозит за неуплату Занятие предпринимательской деятельностью и осуществление операций без регистрации, разрешения, а также ненаправление уведомления в случаях, когда это обязательно (если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния), согласно статьи 463 КоАП РК влекут штраф на физических лиц – арендодателей в размере 15 МРП (1 МРП = 2269 тенге), на должностных лиц и субъектов малого предпринимательства – в размере 25 МРП с конфискацией. Если подобные действия совершаются повторно в течение года после наложения административного взыскания, то они влекут штраф на физических лиц в размере 30 МРП, на субъектов малого предпринимательства – в размере 50 МРП с конфискацией.
Плюс к этому, как уточнялось в начале, в связи с изменениями, касающимися временной регистрации граждан по месту жительства, при отсутствии таковой у жильцов, арендодателю грозит штраф от 10 МРП. Для самих жильцов без регистрации штраф установлен в размере 7 МРП.
Пойманы с поличным
Несмотря на то, что систематическое преследование нелегальных арендодателей как таковое не предусмотрено, управление государственных доходов по г. Уральску предпринимает попытки привлечь к уплате налогов новоиспеченных предпринимателей. С начала года в отдел выявления незарегистрированных налогоплательщиков и мобильных групп от физических и юридических лиц поступили материалы по 49 арендодателям. В ходе выяснения обстоятельств факты сдачи в найм подтвердились по 32 собственникам квартир. Из них 7 оказались индивидуальными предпринимателями, а 25 – физическими лицами. С полученного дохода последними было уплачено в бюджет около 140 тысяч тенге в виде индивидуального подоходного налога. По оставшимся 17 собственникам недвижимого имущества факт сдачи квартир в наем не подтвердился.